MISIÓN YA TRES AÑOS DEL MOMENTO DEL INICIO DE LA CRISIS FINANCIERA MUNDIAL DE 2008. Se han producido cambios significativos en el mundo durante este tiempo. MUCHOS PIENSAN QUE ESTAMOS DE PIE EN EL UMBRAL DE NUEVOS SHOCKS. AMÉRICA NO PUEDE ENTENDER SUS PROBLEMAS, EUROPA SE BALANCEA AL BORDE DE LA DEFECTA, UNA OLA DE REVOLUCIONES MONTADAS EN EL MUNDO ÁRABE. EN ESTE MOMENTO ACTUAL, LOS EMIRATOS ÁRABES UNIDOS MIRAN LA ISLA DE ESTABILIDAD EN LA REGIÓN. LA POBLACIÓN DE EMIRATOS ESTÁ CRECIENDO, SE REALIZA UN PROYECTO DE INVERSIÓN A LARGO PLAZO, LOS SECTORES DE LA ECONOMÍA SE RECUPERARON MÁS AFECTADOS POR LA CRISIS. Sobre lo que está sucediendo en el mercado inmobiliario de los EAU, cuál es la situación actual y las perspectivas para el futuro, estamos hablando con el jefe del Departamento de Inversiones y Bienes Raíces del Consejo Ruso de Empresarios en Dubai y los Emiratos del Norte, socio gerente de IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, por favor dígame, ¿cuáles son, en su opinión, los principales resultados de los tres años que han pasado desde el comienzo de la crisis para el mercado inmobiliario de los EAU?
Por supuesto, la crisis financiera global que comenzó en 2008 con la quiebra de Lehman Brothers fue una prueba seria para todo el sistema económico mundial moderno. Y para los Emiratos Árabes Unidos, esta prueba no pasó sin dolor. A pesar del apoyo serio del sector petrolero tradicionalmente fuerte, casi todos los sectores de la economía han sufrido una corrección significativa. Y, por supuesto, la crisis se convirtió en una prueba particularmente difícil para el mercado inmobiliario relativamente joven y de rápido crecimiento en los EAU. La caída de los precios inmobiliarios, en promedio, ascendió a aproximadamente el 50% de los niveles anteriores a la crisis. La consecuencia de una corrección tan grave fue el estancamiento y, posteriormente, la desaparición real del llamado mercado "fuera de plan", es decir, los objetos vendidos en la etapa del proyecto. Como resultado, los especuladores abandonaron el mercado, y el mercado en sí se reorientó hacia los bienes inmuebles terminados y los usuarios finales.
No es ningún secreto que durante los años anteriores a la crisis, el mercado inmobiliario de Emirates creció a un ritmo tremendo, en gran parte debido a la afluencia de inversiones especulativas a corto plazo de todo el mundo. La gente no invirtió para obtener una propiedad terminada para uso futuro, sino para su posterior reventa en la etapa de construcción o incluso antes. Dado que los cronogramas de financiamiento implicaban pagos a plazos durante el período de implementación del proyecto, esto se utilizó como palanca financiera para jugar en un mercado en crecimiento. Por esta razón, el mercado de bienes inmuebles terminados fue de poco interés para los especuladores. Este segmento naturalmente atrajo principalmente a los usuarios finales, es decir, aquellos que tenían la intención de utilizar bienes inmuebles ya preparados para fines de consumo o inversión.
Naturalmente, después de que el mercado comenzó a caer, los especuladores lo abandonaron. Y los usuarios finales se quedaron. El mercado "fuera de plan", sobrecalentado por la especulación, desapareció junto con los especuladores, y el mercado de bienes inmuebles terminados (o casi terminados) permaneció y pasó a primer plano. En los últimos tres años, el mercado se recuperó del shock y sus participantes se dieron cuenta de una nueva realidad y se reorganizaron para trabajar en nuevas condiciones.
¿Han cambiado recientemente los fundamentos legislativos del mercado inmobiliario en los EAU?
En primer lugar, debe decirse que todavía no existe una ley federal general en el campo de los bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos. Cada uno de los siete emiratos regula independientemente todas las cuestiones relacionadas con el mercado inmobiliario en su territorio. El más progresista en esta dirección, tradicionalmente, es Dubai.
Inmediatamente antes de que comenzara la crisis en Dubai, se aprobaron nuevas leyes importantes: sobre el registro de las promesas de bienes inmuebles y sobre el registro de objetos no completados por la construcción. Además, en los últimos tres años, se han realizado una serie de cambios y enmiendas al marco legislativo existente que rige las relaciones entre inquilinos y propietarios, y entre inversores y desarrolladores. En general, todos los cambios tienen como objetivo mejorar la regulación legislativa del mercado, aumentar su transparencia y proteger los intereses de sus participantes.
A nivel federal, el evento más significativo que afectó al mercado inmobiliario fue la introducción de cambios en el procedimiento para proporcionar visas de residencia. En mayo de 2009, por primera vez en la historia de los EAU, se legalizó el derecho de un propietario extranjero de bienes raíces residenciales a obtener una visa de 6 meses a nivel federal. Y a fines de junio de este año, en una reunión del gobierno de los EAU, se anunció una decisión para aumentar el período de visas otorgadas a propietarios extranjeros de 6 meses a 3 años. Y aunque aún no queda mucho claro en el procedimiento para otorgar visas, el hecho mismo de tomar tal decisión al más alto nivel es, por supuesto, positivo.
¿Cuáles son, en su opinión, las perspectivas para el mercado inmobiliario en Dubai y otros emiratos?
Como cualquier activo, el valor de los bienes inmuebles está sujeto a fluctuaciones cíclicas. Los períodos de crecimiento inevitablemente dan paso a la caída de los precios y viceversa. Sin embargo, la volatilidad de los precios inmobiliarios es relativamente pequeña. Al menos, la frecuencia y amplitud de las fluctuaciones de precios en el mercado inmobiliario no se pueden comparar con los indicadores correspondientes del mercado de valores. Por eso, la adquisición de bienes inmuebles se considera una de las opciones de inversión más fiables y conservadoras.
Por supuesto, como resultado de la crisis, el mercado inmobiliario de Emirates se vio fuertemente afectado. Sin embargo, la conmoción pasó y los participantes del mercado aceptaron nuevas condiciones. El mercado se ha movido a una nueva etapa: crecimiento maduro. Con respecto a Dubai, ahora podemos afirmar con confianza que el final de la caída ha pasado, y ahora en las áreas más populares hay un aumento moderado en los precios de venta y alquiler. La mayoría de los participantes del mercado están de acuerdo en que en los próximos años en Dubai veremos un crecimiento suave del mercado.
¿En qué se basa esa confianza?
Juzga por ti mismo. En los últimos tres años, no se ha establecido un solo proyecto residencial nuevo en Dubai. Al mismo tiempo, según el Centro de Estadística de Dubai, la población del emirato ha crecido en 300 mil habitantes durante el mismo período, y el proceso de crecimiento continúa.
Esto se ve facilitado por la estabilidad política, la seguridad, un clima favorable para la inversión, la ausencia de impuestos y restricciones sobre el movimiento de capitales, así como el costo de hacer negocios reducido significativamente como resultado de la crisis (alquiler de oficinas, costos de personal, etc.). Todo esto atrae negocios que, a su vez, requieren recursos humanos.
Ahora el mercado está en proceso de absorber los excedentes de bienes raíces, cuya construcción se inició antes de la crisis. Dado que los bienes inmuebles son un activo que requiere una cantidad significativa de tiempo para construir (el ciclo de construcción del edificio toma, en promedio, 2-3 años), inevitablemente surgirá una escasez en el mercado en el futuro previsible. Es por eso que podemos hablar con confianza sobre un escenario optimista para el desarrollo de la situación en el mercado inmobiliario en Dubai.
En cuanto a otros emiratos, en mi opinión, Abu Dhabi tiene muy buenas perspectivas, donde se acumulan la mayoría de los ingresos petroleros. Con respecto a los emiratos del norte, es más difícil hacer pronósticos inequívocos. Por ejemplo, Ajman y Ras Al-Khaimah enfrentaron serios problemas como resultado de la crisis y, aparentemente, necesitarán mucho más tiempo para resolverlos que Dubai y Abu Dhabi.
Es decir, ¿cree que el mercado inmobiliario más atractivo de Dubai en el futuro cercano seguirá siendo?
Si Y esto se debe al hecho de que Dubai tiene el mercado inmobiliario más grande y desarrollado. A pesar del potencial atractivo futuro de los proyectos en Abu Dhabi, en este momento solo Dubai puede ofrecer una amplia selección de propiedades terminadas con el estado de "dominio absoluto", lo que permite a los extranjeros poseer propiedades inmobiliarias. Agregue a esto la infraestructura más desarrollada de los siete emiratos, el clima de inversión más favorable y las perspectivas de un mayor desarrollo.
¿Qué segmento del mercado inmobiliario de Dubai le resulta más atractivo en este momento?
Los precios de mercado ahora son atractivos en todos los segmentos. Y si hablamos de la adquisición de bienes inmuebles para consumo personal (por ejemplo, para su propia residencia o para albergar la oficina de su propia empresa), podemos recomendar con seguridad usar la situación actual y comprar cualquier propiedad adecuada a un precio bajo. Si consideramos la adquisición de bienes inmuebles como una inversión, entonces recomendaría elegir una vivienda en áreas populares.
El hecho es que Dubai es una ciudad de visitantes. Más del 90% de los dos millones de habitantes de la metrópoli son expatriados. Todos necesitan vivir, trabajar, relajarse en algún lugar. Por lo tanto, el mercado de alquiler está muy desarrollado. La vivienda en proyectos populares es muy popular, y los ingresos por alquileres en Dubai son dos o tres veces más altos que en los mercados desarrollados. Además, los impuestos sobre la renta, así como los impuestos a la propiedad, están ausentes. Todo esto hace que la inversión en bienes raíces residenciales sea muy atractiva.
En cuanto a las oficinas, en un futuro cercano se completará una gran cantidad de espacios de oficinas que ingresarán al mercado, cuya construcción se inició incluso antes de la crisis. Por lo tanto, desde el punto de vista del crecimiento en el valor y la cantidad de ingresos por alquileres generados, las inversiones en bienes raíces de oficinas en los próximos años, en mi opinión, parecen menos atractivas que, por ejemplo, las inversiones en vivienda.
¿Qué recomendaciones podría dar a nuestros lectores que estén pensando en comprar una propiedad en los Emiratos?
Por mi parte, solo hay una recomendación: comprar. El mercado ahora se ha estabilizado, ha habido una clara tendencia hacia la recuperación y el crecimiento del mercado, pero los precios aún no han logrado aumentar significativamente. Entonces, si alguien pensó en comprar una propiedad en Dubai, ahora es el momento.
Gracias por la conversacion. Le deseamos mucho éxito.
Puede obtener información adicional sobre la compra de bienes raíces en Dubai a través de los especialistas de IMEX Real Estate por teléfono. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico a [email protected]
