Texto: Helena Kryukova.
Plan maestro único
Hoy no es un secreto para nadie que el Gobierno de Dubai por todos los medios busca justificar el estatus no oficial de Dubai como una "ciudad del futuro". Cualquiera, incluso los proyectos más atrevidos aquí reciben no solo aprobación, sino también apoyo directo del estado, y las estructuras estatales a menudo presentan iniciativas que no son inferiores, y a menudo por delante de las ideas más atrevidas de los desarrolladores. Pero a medida que avanza el barco futurista del futuro, llamado Dubai, las principales características del curso que debe seguir comienzan a surgir. Los proyectos fantásticos de megacomplejos que surgen aquí y allá, por supuesto, sorprenden a la imaginación, pero para un desarrollo exitoso, todo esto debe incorporarse al sistema. ¿Cuáles son las estructuras de gobierno que pretenden hacer, planeando presentar un plan ya más o menos claro para el desarrollo de la ciudad en su conjunto?
El énfasis principal en el desarrollo de la ciudad se está haciendo ahora en aumentar la transparencia de los planes maestros, la interacción de varias industrias, los esquemas de ventas de bienes inmuebles fuera del plan y la comprensión de todos los matices del mercado para los inversores. Pero los desarrolladores no solo estarán obligados, sino que recibirán ayuda. Con este fin, está previsto desarrollar un paquete completo de diversas medidas de incentivos que ayudarán a alcanzar juntos los objetivos establecidos por el gobierno.
Por ejemplo, en el sector de vivienda asequible, del que se ha hablado en el mercado inmobiliario de Dubai en los últimos meses. Ahmad Bukhash, jefe de la Oficina de Desarrollo de Clúster Industrial Creativo de Dubai, creada por iniciativa del jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, vicepresidente, primer ministro de los Emiratos Árabes Unidos y gobernante de Dubai, dijo en una entrevista reciente que el futuro radica en la estrecha cooperación de las empresas de construcción privadas. y el liderazgo del emirato. Necesitas construir, pero justo lo que la ciudad realmente necesita.
La mayoría de los principales desarrolladores han prestado atención recientemente principalmente a la construcción de proyectos en el segmento de lujo, dejando desatendida, en particular, la colocación de personal de mantenimiento o expatriados de bajos ingresos. Por lo tanto, no es sorprendente que durante el período de corrección de precios, fue el sector de la vivienda de lujo lo que primero lo sintió. "Hoy es muy importante crear un vínculo intermedio fuerte que conecte los segmentos de precios superior e inferior del mercado inmobiliario de Dubai", señaló Bukhash, "para crear una tipología arquitectónica para proyectos de diversos tipos. No muy lejos está el momento en que no habrá planes maestros por separado, aunque grandes. "Dubai se desarrollará de acuerdo con un único plan maestro".
Airbags
A medida que Dubai se desarrolla, la necesidad se hace evidente no solo en la estandarización del enfoque del desarrollo urbano, sino también en los ajustes de precios. Este tema, tal vez, no se puede evitar en cualquier discusión sobre bienes raíces en Dubai. Y la buena noticia es que el período actual de caída de precios parece ser el principal signo de la estabilización del curso tomado por Dubai. Sí, la reducción de precios prometida por los expertos para 2015 puede ser del 10 al 20% para fin de año, pero esto es exactamente lo que el mercado necesitaba, dicen con una sola voz.
Por ejemplo, un informe reciente de Standard & Poor's, una agencia de calificación acreditada, dice que esta vez tanto los propios desarrolladores como el mercado en general están mucho mejor preparados para la reducción de precios esperada de lo que fue, digamos, en el año de crisis de 2009. Podemos decir que el mercado incluso preparó para este caso una especie de "airbag". Se convirtieron no solo en la diversificación de la estructura de ganancias por parte de la mayoría de los principales actores en el mercado inmobiliario de Dubai, la variedad de ofertas y la estabilidad del equilibrio de los flujos de capital en las cuentas de los desarrolladores. Los factores más importantes son las circunstancias externas independientes de la voluntad de los participantes, a saber, la débil dependencia de la economía de Dubai de la "aguja del petróleo", así como un gran porcentaje de las inversiones inmobiliarias de inversores extranjeros. Las compañías comerciales no petroleras contribuyen mucho al PIB de Dubai, por lo que pueden compensar fácilmente la falta de demanda de las compañías petroleras que han perdido parte de su brillo, si es que hay alguna, dice el informe de Standard & Poor's.
Otra "bolsa de aire" para el mercado inmobiliario de Dubai, "un factor de apoyo fundamental para los precios de la vivienda en Dubai y la propiedad de alquiler para los próximos cinco años", como dijo Standard & Poor's, será el crecimiento de la población de Dubai. Los expertos de Standard & Poor's predicen un aumento en el número de residentes dentro del 5-6% durante los próximos dos años para este emirato, y alrededor del 7-8% para el mismo período para Abu Dhabi. Según las estimaciones, para 2020, la población de Dubai debería llegar a 3 millones de personas.
Tiempo para invertir
El factor más crítico, en nuestra opinión, en el desarrollo exitoso del mercado inmobiliario en Dubai es el tema de la inversión extranjera. Solo en el primer trimestre de este año, los inversores extranjeros invirtieron casi US $ 1.5 mil millones en bienes raíces en Dubai.
Al mismo tiempo, el pronóstico para el futuro parece aún más optimista: el 68% de los inversores encuestados por la conocida empresa analítica Franklin Templeton cree que los bienes raíces en los Emiratos Árabes Unidos mantendrán su estatus del activo más buscado durante los próximos 10 años y continuarán invirtiendo fondos sustanciales en este sector. El estudio global de Franklin Templeton cubrió 23 países y 11,500 inversores en todo el mundo.
Como resultado, se supo que la compra de bienes inmuebles en los EAU es una de las tres áreas principales de inversión entre los inversores globales.
Y, a pesar de que tradicionalmente se considera que tales inversiones son a largo plazo en términos de devolución de fondos y generación de ingresos, el 73% de los encuestados esperan comenzar a obtener ingresos de sus inversiones dentro de dos años. Tales hallazgos de los investigadores son confirmados por analistas de la consultora líder Knight Frank. En un informe reciente, los especialistas de la compañía señalaron que el 40% de los propietarios de grandes capitales en los EAU van a invertir en bienes raíces. En promedio, el 35% de todos los paquetes de inversión de los mayores inversores de los EAU están en el sector inmobiliario. Al mismo tiempo, el 60% de estos inversores invirtieron el año pasado en bienes raíces, principalmente en el emirato de Dubai.
Y para 2015, el pronóstico se ve aún mejor: el 60% de los inversores dejarán su inversión en bienes raíces, y otro 40% invertirá nuevos fondos en este activo. Al mismo tiempo, el mercado tiene una gran proporción de inversionistas con el llamado capital privado grande que excede los US $ 1 millón y un capital privado muy grande que excede los US $ 30 millones. Estos inversores están principalmente interesados en bienes raíces residenciales, seguidos por el segundo y tercer lugar La popularidad de las inversiones es seguida por oficinas, tiendas y hoteles.
Los EAU atraen a inversores ricos con tres ventajas principales: nivel de vida y atención médica (el 87% de los encuestados dijo que este es el factor más importante), la seguridad (67%) y la estabilidad política (67%).
Los inversores son fáciles de entender, porque los ingresos por alquileres en Dubai siguen siendo uno de los más altos del mundo. De acuerdo con la Guía Global de la Propiedad, el margen bruto en la inversión inmobiliaria de Dubai varía hoy entre 5.87% y 7.21%, dependiendo del tamaño del apartamento. Al mismo tiempo, los apartamentos de un área más pequeña tradicionalmente generan más ingresos, ya que tienen una gran demanda. A modo de comparación, los ingresos por inversiones inmobiliarias en una de las ciudades de más rápido crecimiento en el mundo en Hong Kong son del 2,82%, en la India del 2,22%, en Singapur del 2,83% y, finalmente, en Londres, los ingresos por inversión en vivienda o bienes inmuebles comerciales pueden ser del orden del 2.72-3.20%. Alquilar pequeños apartamentos en Dubai puede brindar a sus propietarios un ingreso de hasta un 22% por metro cuadrado por mes, y apartamentos de un área más grande, hasta un 21% por metro cuadrado por mes.
En conclusión, vale la pena señalar que Dubai ha sido reconocido en repetidas ocasiones por los principales sociólogos del mundo como el país "más feliz" de Medio Oriente. En un sentido sociológico, la felicidad se entiende como la esperanza de vida y la satisfacción con ella, un nivel básico de calidad de vida y bienestar.
Desde este punto de vista, los Emiratos Árabes Unidos y especialmente Dubai merecieron una mención especial en el informe de la ONU sobre el nivel de felicidad en el mundo del World Happiness Report 2015. El plan de desarrollo para Dubai hasta 2021 implica la felicidad de la gente del emirato como su principal objetivo, la política nacional como tal está dirigida a su logro inmediato. lo cual no es típico en todos los países. El nivel de atención médica, el nivel de satisfacción con la interacción con el medio ambiente, el nivel de seguridad y, lo que es más importante, la capacidad de vivir en condiciones cómodas, viviendas de alta calidad y convenientes, todo esto hace que los EAU sean un país atractivo para muchos expatriados. Y si se trata de elegir, entonces, al menos desde el punto de vista de la adquisición de bienes raíces, los expertos llaman hoy el momento más favorable para la integración en los EAU.
Para obtener más información sobre la adquisición y gestión de bienes inmuebles en Dubai, comuníquese con IMEX Real Estate al tel. en Moscú +7495 5100008, número gratuito en los EAU 800-IMEX (800-4639) o enviando una solicitud por correo electrónico [email protected].
